Reformas que se disparan a los 100.000 euros, casas sin cédula de habitabilidad y servicios inexistentes. Compradores y expertos del mercado rural explican cómo elegir bien una vivienda en el campo
Iker Ganuza, dedicado a la supervivencia y a los oficios tradicionales, lleva años divulgando un estilo de vida rural y sostenible en su canal de Youtube (BasqueCraft). Con más de 700 mil suscriptores, tiene un negocio online, mujer e hija y encarna el perfil que las administraciones llevan años diciendo que necesitan los pueblos: gente joven, con teletrabajo, dispuesta a contribuir a la problemática. Lleva dos años buscando comprar una casa de pueblo en su tierra, Navarra. Dos años aprendiendo, a base de decepciones, todo lo que nadie te cuenta antes de empezar. En su vídeo “El timo de comprar una casa de pueblo” sus palabras son contundentes: “El mercado rural está roto, y no es que falten casas, es que lo que sale a la venta es una trampa y la vida sencilla se ha convertido en una jungla de engaños”.
A miles de kilómetros, Aurora Matés está completado el camino. La creadora de contenido con casi 40 mil seguidores en Instagram está proyectando su vida rural con dos hijos y una empresa online que acabó vendiendo para apostarlo todo al rural, compró una casa en una aldea de Ourense hace tres años pensando solo en los veranos. Ya se ha mudado definitivamente este junio. Sin embargo, lleva un año peleando con la compañía eléctrica, con un tejado mal reparado que arruinó la reforma posterior y más de 30.000 euros gastados que tendrá que volver a invertir.
¿Qué se vende en los pueblos?
Antes de comprar una casa de pueblo, hay que entender qué hay en el mercado. En zonas como Navarra, que son algo más caras que otras regiones, lo que aparece se puede clasificar en tres categorías. ¿Qué se vende? Pues tradicionalmente se encuentran bordas y cabañas de piedra de entre 20.000 y 50.000 euros. Suena tentador por el precio, pero hay una letra pequeña fundamental. Históricamente se usaban para guardar ganado y no están consideradas legalmente como vivienda. Suelen estar protegidas por patrimonio, aunque ese patrimonio acabe siendo según Iker “cuatro piedras caídas porque nadie compra y dejas de darle vida a la región”. Legalizarlas para vivir es extremadamente complicado, a veces imposible, y las reformas permitidas varían según el valle declara Iker. También importante, al no ser vivienda, ningún banco te dará hipoteca. Si entras ahí, pagas a tocateja.
Otro tipo de viviendas son casas antiguas de entre unos 50.000 y 350.000 euros, preparadas para reformar. En ellas se identifican dos problemas a vigilar antes de firmar. Primero, muchas no disponen de cédula de habitabilidad, así que tampoco hay hipoteca posible. Segundo, para conseguir esa cédula hay que reformar siguiendo estándares urbanísticos bajo supervisión de arquitecto. Hablamos de casas enormes, unos 200 m² por planta, generalmente tres plantas. Cambiar un tejado de ese tamaño puede irse a los 100.000 euros según expertos. Sanear vigas, ventanas o estructura dispara el presupuesto. Todo con papeleo burocrático aprobado por un arquitecto.
Finalmente se encuentran casas nuevas o habitables de entre 300.000 y 600.000 euros. Ya hechas, renovadas, con hipoteca disponible. Aquí el riesgo no es legal ni técnico, es de criterio, que sean habitables no significa que sean a tu gusto. La pregunta que plantea Basquecraft es: “¿vas a pagar medio millón para tener que reformarla otra vez por dentro y a tu gusto?, todo eso además de que la gran mayoría de anuncios parecen no querer venderte la casa. Dos fotos y ya. Ilustraciones idealizadas en lugar de fotografías reales, información clave ausente…” protesta Iker.
Para leer más sobre tipos de vivienda en la España vacía este artículo propio sobre arquitectura vernácula.
Los problemas del mercado rural
Según el último dato del INE en 2021, España tiene 3.837.328 viviendas vacías, alrededor del 14,4% del parque residencial. Galicia es la comunidad con más vivienda vacía, con un 28,8%. Juan Carlos Pérez, actor relevante en el mercado inmobiliario de la España rural y CEO de la startup gallega Aldealista, certifica que “el problema no es en sí la vivienda. Siempre hablamos de que la clave es la falta de vivienda y no, hoy hay casas sin gente y gente sin casa”. En resumen, hay casas, lo que falla es todo lo demás. Y ese “todo lo demás” se compone de algunas capas que tienes que conocer para esquivarlas.
Los timos ideales
Esta es la primera barrera con la que chocar. Los portales inmobiliarios en Internet son el primer paso para comprar una casa de pueblo y la búsqueda y compra venta de propiedades en España según Fotocasa Research. Para empezar, en muchas casas a la venta se oculta en imágenes restos de uralita. La uralita es un material extremadamente tóxico de fibrocemento que contiene amianto y cuya inhalación está directamente vinculada a enfermedades pulmonares graves como la asbestosis o el mesotelioma cuya retirada por expertos cuesta una fortuna y debe ser retirado por un profesional. A este problema se suman otros materiales como pinturas con plomo o tuberías de fibrocemento para el agua.
El factor que define estos timos es la presentación de entornos rurales como idílicos, hasta que te das cuenta que esconden una carretera nacional transitada y una gasolinera a escasos metros, omitida en todas las foto. El truco clásico es publicar anuncios e imágenes donde en un ángulo nunca aparecen estos defectos. Abrir Google Maps antes de desplazarte ha evitado más de una decepción para Iker Ganuza, que descubrió esa gasolinera a diez metros de una casa anunciada como “paraíso aislado”.
Pero, ¿dónde está la línea legal entre el «escaparatismo» y el engaño? Borja Adsuara, jurista experto en derecho digital y exmiembro del jurado de Autocontrol, lo tiene claro: «La foto es verdad, lo que pasa es que no pone lo que hay al lado, y está ocultando una información esencial para el que vaya a vivir ahí». Recuerda que la Ley General de Publicidad prohíbe la publicidad engañosa, y que esta ocultación puede invalidar hasta el propio contrato: «El consentimiento tiene que ser informado. Si le has engañado y cree que compra otra cosa, ese consentimiento no es válido». En el peor de los casos, puede escalar a un delito de estafa.
Sobre las imágenes generadas con IA, distingue entre el uso legítimo (recreaciones de cómo quedaría amueblada una casa) y la trampa, «Pones muebles más pequeñitos para que parezca que el espacio es más grande» declara Adsuara. El Reglamento Europeo de IA ya obliga a señalar cuándo una imagen ha sido generada o modificada. Su consejo hace analogía con una app de citas, «buscar una casa es como buscar pareja, te pueden mentir a través de una pantalla, pero no en persona».
Un desierto rural
Décadas de éxodo han dejado pueblos enteros vacíos y la desertización rural se debe tener en cuenta para comprar una casa de pueblo. El stock existe, el ecosistema y las personas que le daban sentido, no. Esto importa al comprador porque muchos servicios que dabas por hechos en la ciudad (paquetería que llegue a la puerta, médico cerca, colegios accesibles) pueden no existir donde te plantees comprar. Hay que ir y comprobarlo antes, no después. En el caso de Aurora, su propia llegada a “lo rural” responde a eso que pocos se atreven a iniciar. Los servicios básicos como el médico, el colegio o el supermercado se concentran en el núcleo más grande, a cinco minutos en coche, mientras que la aldea propiamente dicha “no tiene absolutamente nada”, solo el panadero que sube cada día y el camión-supermercado dos veces por semana.
Y por eso quien quiere irse tiene que comprobar antes de comprar qué servicios sobreviven en la zona, porque muchos de los que dabas por hechos en la ciudad pueden no existir en estos lugares.
Herencias
Otra problemática son las herencias. Entre grupos de cuatro a diez hermanos o primos que no se ponen de acuerdo son uno de los grandes bloqueos del mercado. Muchas casas ni siquiera llegan a publicarse a la venta. Aurora añade un matiz revelador: “Hay muchos vecinos que no se plantean ni siquiera vender hasta que llega la oportunidad. A veces no se lo plantean porque tienen mucho miedo de quién va a llegar”.
Muchas de estas herencias atraviesan años y años de derrumbes y deformidades que requieren o una rehabilitación bastante costosa o una cesión de terrenos y demolición por los ayuntamientos.
El agujero negro del presupuesto
La experiencia de Aurora podría leerse como manual de errores a evitar. Compró una casa antigua en Galicia, el reformista le dijo que el tejado podía aguantar tres o cuatro años, así que destinó el presupuesto a ventanas, aislamiento y suelo. “Error”, reconoce hoy. “Hubiera merecido más la pena esperar un par de años y haber hecho el tejado lo primero, porque ahora todo lo que hemos hecho después nos lo ha destrozado”. Las paredes vuelven a tener humedades. El suelo está abombado. Lleva gastados más de 30.000 euros y prácticamente hay que rehacerlo todo.
Josef Nyvlt, fundador de la empresa Ruinas Con Futuro, que trata estas reformas de piedra en la España rural, afirma que “No reparamos los tejados sin haber hecho previamente la correa perimetral. Primero, salva la casa de todos los movimientos, o sea, no volverán a aparecer grietas. Y, por fin, se puede invertir en un tejado.” A esto se suma un problema estructural del sector. “Los cualificados están todos jubilados o a punto de jubilarse y no entra mano de obra nueva y cualificada”, lamenta Josef. Aurora lo vivió en primera línea: “Era imposible encontrar a alguien que viniera a reformar. Hay tantas aldeas y tan pocos profesionales que entiendo que no van a estar todo el día yendo de una a otra para presupuestar”.
Otro factor es el desplazamiento. Si vives lejos durante la obra, no podrás supervisarla. Aurora se llevó muchas críticas en redes por no haber vigilado esta y su respuesta fue contundente: “El profesional eres tú. Yo no tengo por qué vigilar tu trabajo”. Y por encima de todo, la burocracia. Aurora y su familia compraron una casa con luz y agua, pero los suministros estaban dados de baja. Para reactivarlos, las eléctricas pedían cédula de habitabilidad. La casa, demasiado antigua para la normativa actual, no podía tenerla. Estuvo un año entero llamando desde Barcelona. El funcionario del ayuntamiento le repetía que la ley era la ley. La solución llegó cuando habló directamente con la alcaldesa, que descolgó el teléfono delante de ella y desbloqueó todo. Existía un certificado de vivienda antigua, una figura legal que acredita habitabilidad básica sin entrar en normativa vigente que las eléctricas aceptan.
¿Quién puede pagar esto?
Esta pregunta no es retórica. Entender quién está comprando en el rural te ayuda a entender por qué los precios son los que son y contra quién compites. En primer lugar, los compradores con capital. Estos buscan su pedacito de paraíso para los veranos, pagan al contado lo que un joven con hipoteca no podría cubrir ni en una década y generan algo de movimiento en las localidades, pero también disparan los precios. Después llegan los inversores, los cuales, muchos no buscan hogar, buscan negocio: hoteles rurales, casas para el turismo, alquileres vacacionales… en definitiva, especulación de vivienda.
En Aldealista, Juan Carlos utiliza un modelo de conectar personas con su pueblo ideal, al igual que una app de citas. En relación al mercado, afronta la confusión entre especulación o no con preocupación: “Tenemos mucho miedo de que el rural se convirtiera en soluciones habitacionales turísticas o de especulación porque la gente piensa: todavía puedo comprar a buen precio y ya luego alquilaré”. Josef Nyvlt aporta una visión más beneficiosa para su constructora: “el turismo rural responsable es prácticamente la única salida económica viable para quien rehabilita.”
Cosas a tener en cuenta: ¿cómo vamos a comprar nuestra casa?
El youtuber Iker Ganuza recomienda en su vídeo “El timo de comprar una casa de pueblo” que antes incluso de buscar casa, debes comprobar la vida.
- Lo primero es el trabajo. Starlink y el teletrabajo ayudan, pero no todas las casas valen.
- Comprueba que las empresas de paquetería lleguen a la zona, muchas trabajan en núcleos urbanos pequeños pero no salen a aldeas con carreteras en mal estado. Mira si hay puntos de envío cercanos.
- Comprueba el colegio, “aislar a los hijos de la sociedad es egoísta y buscar un centro accesible debería ser una prioridad”, afirma Iker.
- Comprueba los servicios básicos: médico, supermercado, farmacia.
Cuando busques, olvídate de los portales inmobiliarios. El consejo de Iker es claro: acércate a las inmobiliarias de pueblo, “de esas que no tienen la web actualizada desde 2010”. Llama, ve en persona, contacta por redes sociales si las tienen. Hay vendedores que no quieren que su casa aparezca en internet o directamente no se molestan en colgarla. Deja tu número en los bares y comenta tus inquietudes a los vecinos. El boca a boca es el verdadero mercado rural.
Las tres comprobaciones físicas imprescindibles para Iker son: agua, luz y tejado. Si la casa tiene agua y electricidad funcionando, ahorras una fortuna, llevar suministros puede suponer 10.000 a 20.000 euros. El tejado, según tamaño, puede ser lo más caro de una reforma, entre 30.000 y 100.000 euros. Y aunque la teja esté bien, la estructura interior puede estar podrida o sin aislante. Súmale, según Josef Nyvlt, la correa perimetral y si la casa va a aguantar décadas, este es el cimiento.
Comprueba la situación legal antes que la estética. ¿Es legalmente vivienda? ¿Tiene cédula de habitabilidad o, en su defecto, puede obtener un certificado de vivienda antigua? ¿Está protegida patrimonialmente y eso limitará las reformas? ¿La parcela tiene los suministros enganchados o hay que llevarlos? Estas respuestas determinan si la operación es viable, no si la casa te gusta.
No compres sin verla en persona. “Nunca”, exclama Iker. Además es el consejo unánime de los compradores. Aurora compró su última casa sin verla por dentro, pero solo pudo permitírselo porque ya conocía la aldea, a los vecinos y a los dueños desde hacía años. “Si quieren reservarla, que sea con condición de que pueden recuperar la reserva. Coge tus próximas vacaciones, renuncia un año a las vacaciones en cualquier sitio y vete a patearte aldeas”.
Habla con un abogado antes de firmar. Especialmente si la casa tiene cualquier signo de complicación como herencias múltiples, falta de cédula, protección patrimonial o suministros desconectados. Los 200 o 300 euros que cuesta una consulta previa pueden ahorrarte 30.000 después.
¿Debo comprarme una casa de pueblo?
Aurora apuesta su casa de Barcelona, y la vende para irse por una vida en la que sus hijos crezcan “recogiéndole el bastón a un vecino mayor”, Josef restaura ruinas con el convencimiento de que el oficio no se está heredando y Juan Carlos insiste en que repoblar no se mide en fotografías de portales inmobiliarios, sino en deseos reales y compromisos verificables.
Comprar una casa de pueblo será una de las más grandes de tu vida. Si compras mal, perderás mucho tiempo, esfuerzo y dinero. Si aciertas, ganas la calidad de vida por la que sueñas. Que un problema tan grande esté tan identificado y, a la vez, se acumulen tantas trabas burocráticas es la gran paradoja de la España vaciada. Las trampas son conocidas y, una a una, evitables. Comprobar la categoría legal del inmueble, visitar siempre en persona, priorizar estructura sobre estética, no fiarse de los portales, buscar el boca a boca, presupuestar la reforma al alza y pelear cada permiso hasta llegar al alcalde si hace falta son algunos de los consejos fundamentales de los protagonistas en la rueda que gira hasta llegar a esas 4 millones de viviendas que esperan sin compromiso.
